易居丁祖昱：2021年“三道红线”新政将覆盖更多房企

作者 | 郭菲菲

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

“2021年房地产行业的金融政策将持续收紧，过去两年在不断关闭房地产的金融水龙头。‘三道红线’范围也将扩大，从十几家试点增加到五十家甚至更多主流房企。”12月31日，在年度楼市演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱表示“三道红线”将覆盖更多房企，但他同时也提到，房企也会快速去杠杆，明年有过半房企将转“绿”，这是大家的机遇。

丁祖昱预测，2021年，净负债率明显改善的房企包括阳光100、首创、中南等；现金短债比显改善的房企包括国瑞、金隅、华发等；扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括融创、碧桂园、中梁等。

2020年8月，监管方提出“三道红线”融资新规，包括房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，并将房企划分为“红、橙、黄、绿”四个档位，进行差异化的、有息负债规模增速的财务融资监管。试点房企包括恒大、万科、碧桂园和保利等头部房企。

易居数据统计，在融资新规8月出台之后，百强房企中绿档房企9-11月拿地金额相较前8个月，增幅高达44%，红档、橙档及黄档房企投资金额同比分别下滑41%、61%及18%。其中恒大、绿地等房企9月份后投资力度下降尤为明显。

对此，丁祖昱认为，随着“三道红线”落地，房住不炒成为长效机制，房地产行业将步入无增长时代。

尽管遭遇疫情，但2020年全国商品房销售规模超过17万亿元，土地市场总金额达到28.3万亿元，两项数据均创历史新高。从易居统计数据来看，截至2020年末，百强房企中有超8成销售额超去年同期，其中超4成房企同比增速超过20%。

行业集中度也在进一步提升。TOP50房企门槛从604.3亿元增加至741.3亿元，规模超千亿的房企预计同比增加6家，达到40家以上。其中，TOP 10头部房企销售操盘金额集中度达到26.3%。

投资拿地的集中度也在延续，截至11月末，前30强房企新增货值占百强72%，七成土地资源集中在三成房企手上。

丁祖昱预测，明年房企投资也将趋同，重点城市的地价仍然难降。短期来看，看好北上广深以及杭州、南京、金华、扬州、合肥、西安、南昌等城市。

反观2020年拿地情况来看，易居数据统计，截至2020年12月月中，全国300城经营性用地成交金额达62685亿元，同比增长15%，主要因为热点城市优质地块供应量明显增加，以及上半年房企融资环境较去年下半年明显宽松所致。这其中，上海、杭州、广州、南京、北京排在卖地前五位。

在融资方面，截至2020年12月中旬，95家典型房企融资总额为14800亿元，较2019年全年下降2.71%。

其中，TOP10房企融资总量为3075.62亿元，同比下降15.68%；TOP11-50房企融资量则同比上升，特别是TOP11-30梯队房企，同比上升5.62%至6211.36亿元，融资最为积极，该梯队房企扩张需求也最为强烈。而TOP50后的房企，融资量下降6.65%至2541.25亿元。

2020年市场迎来物业股上市热潮，全年上市达到27家企业。对此，丁祖昱预测称，明年资本仍将聚焦于物业股，但估值将全面回归理性。