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文|飞鱼资本市场团队
流程编辑|王倩
雅居乐（03383.HK）的难处可能不止于“海南”困境。
近日，飞鱼财经在翻阅雅居乐2019财报时注意到，当期雅居乐在归属股东净利润上收获75.12亿元，但这一净利润，在折算后大部分却是通过“卖股权+重估收益+公允价值变动损益”得来的。
通俗点讲，如果没有“卖股权+重估收益+公允价值变动损益”三措施的帮助，雅居乐2019的净利润会惨不忍睹。
（一）
雅居乐2019年报显示，当期实现营收602.39亿元，较上年同比增加7.3%；归属股东净利润75.12亿元，同比增长5.4%；毛利润为183.58亿元，同比下降25.6%；毛利率为30.5%，同比下降13.4%。
仅就这一组数据而言，雅居乐在2019的表现并不理想。
与自身比，2017-2019年雅居乐营收增速分别为10.6%、8.8%、7.3%，可以说雅居乐2019年的营收增速降至了历史最低点。
与同行相比，截至目前已披露2019年报的上市房企中，净利润增速一项中，碧桂园为14.2%，万科为15.1%、富力为15.5%、保利地产40.6%，而雅居乐只有5.4%。
事实上，这还不是雅居乐业绩表现的全貌。
飞鱼财经在翻阅雅居乐2019财报时注意到，雅居乐75.12亿的净利润，在折算后大部分却是通过“卖股权+重估收益+公允价值变动损益”得来的。（由于港股披露信息有限，粗略估算这一比例至少超过50%）
也就是说，如果没有“卖股权+重估收益+公允价值变动损益”这三措施，雅居乐的净利润可能会更难看。
（二）
雅居乐的难处还可从年报中的其他几组数据中窥见端倪。
一个是借贷成本及借贷利率持续上升。（贷款利率从2018年的6.49%上升到2019年的7.10%，目前上市房企融资成本超过7%就是很高的了，优质房企融资成本则可以控制在4%-5%）
飞鱼财经一直强调要将“上市房企的借贷成本和利率”作为研究其的重要指标。
为什么呢？因为给上市房企房贷的金融机构，其敏感度是最高的。他们判断上市房企好，肯定就给的成本低；如果他们判断上市房企差，肯定不贷或者贷的成本高。金融机构对手上市房企的态度，几乎决定了上市房企的走向。（事实上，今年财报期，截至目前我们已经阅读了二十多份的上市房企财报，真的看到被金融机构接近抛弃的上市房企，也真的看到被金融机构优待的上市房企，后面我们一一写来。）
二是销售及营销费用下降了12.6%。
销售不行，自然销售和营销费用下降。这一数据直接体现了雅居乐在2019年于房地产销售市场上的尴尬。
雅居乐的主业——房子销售——遇阻，主要还是因为海南项目的影响。
自2009年开始，雅居乐在战略上，一直将海南定位为重点区域，判断在海南可以收获丰厚的利润。在这一判断下，其在2016年海南房价暴涨中，确实拿到了一波红利。彼时，海南项目毛利率可达近60%。然而，随着2018年海南房地产进入调控阶段，海南楼市一夜入冬，雅居乐随之受到影响。
也正是在主业不济的情况下，2019年雅居乐净利润的主要贡献来自于“卖股权+重估收益+公允价值变动损益”。
和碧桂园一样，雅居乐也提出多元。
雅居乐董事会主席陈卓林曾表示，“希望4年后，2022年到2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”
目前看，雅居乐的多元业务包括物业管理服务、酒店营运及环保收入。
头部上市房企都在试图多元，谁能真的走出多元之路，谁又会在多元之路上被负债和市场拖累？
（完）
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