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作者 | 郭菲菲
出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室
12月2日，跑步上市的恒大物业（6666.HK）正式在港交所上市，挂牌首日便遭到破发，其发行价为每股8.8港元，收盘价下跌至8.78港元，总市值为949亿港元，物业股中仅次于碧桂园服务（1274亿港元）。
“三道红线”监管新政后，房企加速分拆物业上市，希望通过股权融资获得低成本资金补充权益，用来降低负债率。中国恒大总裁夏海钧此前表示，分拆物业板块上市预计帮助恒大净负债率下降19个百分点。
不过，进入下半年，随着物管企业扎堆上市，物业股开始降温。近期刚上市的世茂服务（00873.HK）、第一服务（02107.HK）、合景悠活（03913.HK）等公司均告破发。
中信证券报告指出，2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过前三季度的总和，新股上市不仅增加了股票供给，也放大了板块一些固有缺点，例如行业存在关联方利益倾斜问题，部分公司毛利率失真，企业同质化程度较高，缺乏核心竞争力。
从招股书来看，恒大物业的快速增长也严重依赖母公司恒大集团。2017年至2020年6月底，恒大物业营收分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元，近四年同期来自集团的收入贡献均超过98%。
此外，在管面积方面，2017年至2020年6月底，恒大物业于恒大集团的在管面积分别为1.38亿平方米、1.83亿平方米、2.34亿平方米及2.51亿平方米。来自于独立第三方物业开发商的在管面积同期分别仅有20万平方米、40.1万平方米、82.2万平方米及102.4万平方米。
公告显示，恒大物业此次65%募资额，将用于战略收购及投资第三方公司，希望减弱对于母公司的依赖。
此前在上市推介会上，恒大物业总经理胡亮表示，公司从2019年开始关注对外扩展以及收并购市场，2020年6月份也成立投资拓展团队，今年6月-9月，已完成5家区域型独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积达772万平米，上市之后，将继续加大外拓力度。
恒大物业此次全球发售共16.22亿股份，其中约50%股份为中国恒大持有的旧股，发售价为每股8.8港元，合计募资约69.16亿港元。
此外，恒大物业IPO有21家基石投资者合计认购8.19亿股，占到超额配售前总股份的50.49%。发售完成后，中国恒大持有恒大物业股份比例降低至59.04%。
招股书显示，截止到2020年6月底，恒大物业签约1354个项目，覆盖超过280个城市，总在管面积约2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。上市物管企业中，在管面积仅次于彩生活、雅生活、碧桂园服务及保利物业。
