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短短一周，楼市风起云涌。
节前最后一天，4·30最高级别会议重磅定调，很多人其实还没有看懂。但是，信号已经非常明确了！
为什么严格坚守限购13年的北京，选在最高会议的当天松绑限购？
为什么已经松绑的深圳，紧接着也进一步打开了部分区域“不限购”的大门，拥抱外地资金涌入？
这两座城市，一个是首善之都，一个是中国特色社会主义先行示范区，毫无疑问，代表着中国最高层次的政策风向标。
时隔10年，当“去库存”的旗帜再度飘扬在神州土地上，楼市是否还能掀起一场惊天动地的波澜？
或者说，房价，还会翻倍吗？
4月30日，中央政治局会议也在京召开。就在同一天，北京放松限购。这当然不可能是巧合。
一场至关重要的会议，真正为楼市定了调，指出了方向。
此前出镜率极高的“三大工程”，尤其是“保障房”部署，在此次会议中只字未提。
同时，会议上亮相了一个全新的表述：
要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
消化存量房产，换句话说，就是“去库存”。
时隔10年，这个在中国楼市语境里充满了魔力的词语，再一次浮出水面。彷如昨日涌上心头，人们不由想起那一轮楼市大爆炸，发生的种种变化，和今天实在太像了！
2013年，李嘉诚被曝出抛售内地物业套现。
2014年3月，陆续有百强房企开始暴雷；
4月，央行创设棚改支持类贷款PSL；
6月，呼和浩特成为全国第一个放开限购的城市；
8月，全国已经进入放松限购大潮，只剩一线城市和三亚还在坚持；
9月，930新政出台，认房不认贷，首付降至30%，利率打7折。
2015年9月以后，楼市彻底疯魔……
楼市开启万马奔腾模式的转折点，正是“去库存”被上升为“国家任务”之后。
为什么？你懂的。
非限购城市首套首付2成，二套3成。
90平以下住宅，契税直接降到1%。
此后的两年，房地产一路高歌猛进，再无险关。
在2015-2017年间，上海涨了70%，北京和深圳涨幅都超过100%。两年翻一倍！简直像一个神话。
马克·吐温说，历史不会重复，但总是压着相同的韵脚。
我们回看这两年的救市历程，完全就是2015年的PLUS版本，那么救市的结果呢？
也会和2015年一样，房价翻番吗？
抱有这样幻想的人，恐怕要大失所望。这一次，情况已经大不相同。
看看这次北京和深圳松绑限购的动作，非常有意思，有一个很值得关注的共同点，他们都把限购的范围放在了：
郊区。
北京祭出的，是五环以外的所有区域：
凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅。
深圳则是拿出了盐田、宝安（不含新安和西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明和大鹏新区。
在上述区域内，外地户籍购房社保三年改一年，限购一套；本地户籍有两个及以上未成年子女，可在上述区域加购一套。
同时对于在深缴纳税额达100万的企业，在上述区域可以不限购。
各位，你们可能不太了解全国的情况，作为经常在各大城市跑的人，我太清楚了。
不论对于北京还是深圳，这种程度的放松都已经是近几年所罕见。可是，仅仅局限在郊区的放松限购，还是让人觉得：
实在太保守了！
难道不是放开核心区更能激发市场热情吗？
可见，这次两大一线城市集体下场，信号意义更强烈，同时也有试探的味道，给未来留下了弹性空间。当下，先把姿态做足：
带头去库存。
事实上，就在大会的楼市新定调出来没多久，自然资源部就发布了一份《通知》，其中明确提出，
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
可见楼市政策的这一次大转弯，决心是有多么大。
这也是为什么一直以来都奉行四两拨千斤的北京和深圳，此次突然动手，却又显得有些保守的原因。
第二次浩浩荡荡的“去库存”，从一开始就是无比谨慎，小心翼翼的。
一个很重要的原因是，当前的楼市库存，再次来到了一个高位，要火烧眉毛了。而存量二手房的数量，却远远超出当年。
国家统计局数据显示，截止3月末，全国商品房库存已经达到74833万㎡，这一数字已经超过2015年71853万㎡的历史高位。
同时全国百城新建商品住宅库存去化周期已经达到25.3个月，其中有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。
虽然三四线城市已经惨不忍睹，但是一线城市的日子也不好过。
据克尔瑞数据统计，一线城市中，广州的新房去化周期是26个月，北京、深圳均在30个月以上。
只有上海的去化周期维持在15.7个月，算是相当稳健了，也难怪这一次可以稳坐钓鱼台。
而此次放松限购的北京和深圳，商品房库存去化最困难的地方，无疑就是郊区。
比如北京，全市7.6万套新房库存中，五环外库存量达6.2万套，占比约81%，五环外二手房的占比则在70%。
深圳也是一样，虽然在“十四五”规划中，已经将龙华和龙岗划入了城市核心区。
但谁让这两个区的库存量实在是太大了，所以也只好和盐田、大鹏新区这样的远郊，享受一样的待遇了。
所以，这次北京和深圳相继放松限购，与其说是危难时刻显身手，不如说是
顺坡下驴。
毕竟不解决高库存的问题，房产流通性受阻，甭管你什么提振楼市，先立后破，都是白搭。
正因如此，政策的调整更多地是遵循现实主义的路线。从这一次北京和深圳放松限购的程度，可以感受到：
这两个城市，并不想让房价立刻起飞。
一来，即便是郊区，也没有全面放松限购。
二来，深圳虽然取消参考价，但已很难影响房价。
从这里也可以看出，这一轮的“去库存”，会采用更温和的方式，逐步拉升楼市，复苏回暖。
毕竟，今天的房地产市场和十年之前，真的已经无法同日而语。
就说城市化率吧，2015年，中国城市化率为56.1%，到了2023年，城市化率已经上升到66.1%。
湖南的一些地方，已经开始出现逆城市化的现象。
同时，想要再来一次“涨价去库存”，就要全民加杠杆。
2015年的时候，我国居民杠杆率为40%，2023年我国居民杠杆率为70%。
甚至于像杭州等城市，居民杠杆率已经超过了100%。
要知道按照IMF标准，居民部门杠杆率的警戒线为65%。很难再往上加了。
最后是人口出生情况。
2015年全国出生人口为1655万，2023年全国出生人口为902万。
8年时间，差不多腰斩。
新生儿虽然不能买房，但是人口增量限制的是房地产市场的未来。
十年前，我们可以搞棚改货币化安置，可以涨价去库存，因为有足够的购买力支撑。
可现在要是再重复历史，十年二十年之后，这些房子又卖给谁？
再来一次去库存吗？到时候，还有什么好办法呢？
有朋友可能会问，既然不是“涨价去库存”的老套路，那么如何让购买力进场呢？
毕竟买涨不买跌，是人的本能。购买力不进场，楼市就不可能真正复苏。
这个问题也有答案。在这一次会议上，同时提出了一个概念叫“优化增量”。
怎么理解？
就是新增的房子，一定要是城市能级更高、板块地段更好、质量和产品设计更好的优质房子。
这类房子主要针对改善群体，去化也很快，整体货值也可观，更能拉动房地产回升。
其次，是尽可能的简化交易流程，降低交易门槛。
这一点尤其体现在很多强二线城市中，比如最近武汉就推出新政，
在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
这一条政策就兼顾了解除限售，给二套房降首付、降利率，鼓励有钱人多买房等多重用途。
最后，对于现有的存量房，还可以继续让国资收购，转为租赁保障房。
目前已经库存高企的城市在做了，比如郑州在2022年就开始收购存量房源用于人才公寓。
这一次会议之后，估计跟进的城市会越来越多。
总结起来就是——“结构性”涨价去库存：
建好而贵的房子，让普通的房子得以流通，政府去兜底实在卖不动的房子。
未来的楼市，神话不再有。
