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时代周报记者：刘婷
无论是二手还是新房，深圳公寓市场近来都寒意萧瑟。
“66.82平方米的房，总价从515万元降至429万元，4个月降了86万元；98.18平方米的房，7月挂牌总价690万元，现在已经降至520万元，直降170万元。”12月26日，房产交易经纪人林昭华（化名）对时代周报记者透露，深圳部分公寓指标盘近期出现大量业主降价抛售的现象。
同时，东部龙岗和西部南山均出现公寓业主大幅降价的案例。
近期，深圳多家开发商采用二三级联动的方式推售公寓，并提高佣金点数。
时代周报记者获取的一份深圳佣金表格显示，住宅产品和公寓产品佣金差别较大，住宅佣金为0.6%起，而公寓最高佣金可达8%。
12月26日，深圳资深投资客杨军（化名）对时代周报记者表示，高昂的交易成本是公寓遇冷的主因。公寓在转让时需要交纳增值税、土地增值税、个税、契税等税费，导致浮盈空间大幅缩水。
“再加上限售五年的政策，从买入公寓的那一刻起就要做好长期站岗的准备。”杨军表示。
26日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流动性弱等问题，在“房住不炒”开始深入人心的情况下，投资客入场较为谨慎，资金不会贸然进入公寓市场，预计公寓成交将保持稳定，不会出现大涨的现象。
（深圳顶豪公寓深圳湾壹号景观，时代周报记者摄）
降价百万抛售公寓
龙光玖钻位于龙华红山，曾在2018年连续多月成为全国单盘销售冠军，是衡量公寓市场的指标盘。
根据深圳住建局信息，龙光玖钻共有1456套商务公寓。深圳贝壳网信息显示，12月约有253套房源待售，约占公寓总数的17%。近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
以一套约3平方米的房源为例，原业主在2018年时以总价230万元（含税）买入，现在挂牌区间为230-240万元，如果买家诚心买，可将价格谈到220万元（不含税）。算上近2年的房贷和机会成本，该房源基本是亏本出售。
“买公寓时增值税是大头，由于这套房基本没增值，所以省了一大笔成本。”林昭华表示，根据深圳二手房交易规则，当房源过户登记价格低于原价时，不需要缴纳土地增值税和个税，只需要缴纳契税和其它杂税。但尽管如此，仍鲜少有人问价。
龙光玖钻只是公寓遇冷不是个案，当下的公寓市场不乏降价百万的案例。
时代周报记者获悉，12月初，一名卓越前海壹号业主将约124平方米的房源总价调至1498万元，比5月挂牌时降价190万元。12月底，一名万科云城业主将月133平方米的房源总价调至1000万元，比5月挂牌时减少100万元。
降价促销的方式，在一手公寓市场也频繁上演。
（深圳公寓指标盘，时代周报记者摄）
位于宝安石岩的汇邦名都花园，近期推出特价房和送家私券的优惠。12月23日，一名置业顾问对时代周报记者表示，汇邦名都花园推出41㎡的特价房源，总价由210万降至194万，额外赠送2万元家私券。此外，开发商还提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成。
林昭华表示，由于位置偏远，汇邦名都花园去货艰难。近期，该项目升级佣金，成交后最高佣金可达8%，再奖励1万元现金和一部iPhone 12。
“卖一套200来万的公寓可以有10多万的佣金，对中介来说吸引力还是很大的。但是这个楼盘卖了2年还没卖完，艰难程度可想而知。”林昭华说。
交易成本高成遇冷主因
投资客杨军果断卸货。
2017年中，由于不看好公寓市场，杨军把手中的公寓悉数清空。彼时，他以低于市场价7000元/平方米的价格抛售龙岗中心城10余套公寓。
2017年，北上广深均出台公寓政策，风向骤变。
具体而言，北京严控商办项目购买条件及使用用途；广州官方严控商务类地产项目转为住宅用途；上海规定商办土地出让时，明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得建设为公寓式酒店；深圳则再次从建筑平面布局和功能上严令禁止商办物业改为类住宅物业。
同年，深圳公寓供应创历史新高。
来自深圳中原研究中心的数据显示，2017年是深圳楼市商务公寓市场供应量最大的一年，供应面积为134万平，较2016年上升11.8%。
结合政策风向和供求数据，杨军决定果断出手，变卖公寓置换住宅。
“无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。”在杨军看来，公寓“碰不得”的主要原因是交易成本太高。
根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是“为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。”
因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，自住成本高。
“如果要卖公寓，光税费这笔账算下来能劝退很多买家。”杨军表示，公寓税费高且计算方法复杂，是导致公寓流动性弱的主要原因。他算了一笔账，总价约300万的公寓税费至少要10万元，且公寓的税费计算方法比住宅要麻烦，不同的人算出的结果都不一样。
流动性差进一步导致金融属性差，这是杨军放弃公寓的关键原因。
杨军说，买房不是要买自己喜欢的房子，而是要买银行喜欢的房子。在金融领域，公寓价值小，能获得的贷款更少，银行给出的评估价低，整体而言金融属性太差。
“大部分公寓不通燃气没有阳台，没办法长期自住。投资的话很难转手，抵押不出高价，实在没必要拿着。”12月26日，谈起当初的“逃跑计划”时，杨军再次坚定不买公寓的想法。
供求失衡，横盘3年
关于深圳公寓市场供求失衡的讨论从未停止。
近日，多名业内人士认为，公寓供应过多将挤压住宅空间，造成房价上涨压力。Wind数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量销售量的2倍。
2018年-2020年间，深圳公寓政策频出，平衡供需的调控持续进行。市场紧跟着政策风向起伏，经历了跌宕的3年。
2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
限售令落地，公寓供应和成交价均出现下滑。
深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。
供应缩减的趋势延续至今。
2020年上半年，深圳商务公寓获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。上半年，深圳公寓供应量仅为2019年同期的15.1%。受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平。
今年出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。
7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。
同日，住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。
“取消新的商务公寓项目审批，可以说是在救助商务公寓市场，给大家一种‘限量’的印象，从而让公寓市场活跃起来。”12月26日，李宇嘉对时代周报记者表示，在叫停公寓后存量公寓的热度会有所回升。
未来深圳公寓市场将怎么走？
李宇嘉认为，在深圳住宅限购空前强化的背景下，会有部分需求公寓市场。但住宅投资和公寓投资，不存在对应的替代关系，公寓成交不会出现较大波动。
