工作人员查询：
本报记者 蒋翰林 童海华 南宁报道
“但凡了解过南宁楼市的都知道‘外收’有多普遍，销售也完全没遮掩。”1月上旬，《中国经营报》记者走访了南宁市各区，当记者惊讶于不少楼盘明目张胆收取几万到上百万元不等的“外收”时，同行的中介如是说。
所谓“外收”，即开发商收取一笔房屋总价外的款项，销售话术中通常为“服务费”“代理费”“转让费”，这笔款项不会出现在购房合同里，通常也不会出具收据。
实际上，南宁的楼市在全国范围来看可谓独特。在“强首府”战略政策下，南宁重视产业和人口的导入，据贝壳研究院统计，在南宁的购房群体里，非本地购房者占7成，越来越多外地人将置业目光聚焦到南宁。
然而在城市虹吸效应的掩映下，房地产市场却乱象频发。“外收”加价、首付分期、零首付广告满大街、未拿预售资格先收钱蓄客……在记者的走访调查中，南宁楼市乱象五花八门，在当地人看来却见怪不怪。
“外收”：楼市公开的秘密
1月上旬的一个工作日，记者来到位于南宁市五象新区的彰泰府项目销售中心。在置业顾问出示的置业计划书上，记者留意到除了房屋总价，还多了一项112万元的“服务费”。
“但凡了解过南宁楼市的都是知道‘外收’有多普遍，销售也完全没在遮掩的。”当记者对这笔额外收取的112万元表示惊讶和不解时，同行的房产中介反问记者“应该不是本地人吧？”
根据置业顾问的说法，这笔服务费不会写在购房合同中，和首付款一起一次性缴清。置业顾问向记者解释，由于2018年取得预售备案价低，现在开发商加收112万元“服务费”情有可原。置业顾问还表示，每个购房者的服务费并非固定，具体看户型和面积。
实际上，“外收”买房路数已是南宁楼市公开的秘密。记者在人民网地方频道，南宁市领导留言板上搜索“外收”二字，仅2020年一年就有30余条相关投诉留言，收取金额在几万到上百万元不等。据《南国今报》的统计，2017年以来，南宁市相关部门共收到涉及250家房企违法违规行为投诉，其中被投诉房价外加价行为的涉及158家房企。
一名当地知名房产中介机构的工作人员告诉记者，几年前拿的地均价被政府备案价“控死”， 现在周边房价都在涨，开发商为了获利，只能外收止损。某楼盘售楼处看房的覃女士向记者袒露，自己很早之前就开始物色新房，看了不下10个新开楼盘，十有八九有“外收”，“遇到‘良心’的外收就考虑上车，也是没办法”。
实际上，早在2017年，南宁市住房、物价、工商等部门联合印发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件明确房地产开发企业和销售代理机构销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费，代理费，团购费，会员费等任何费用。
“消失”的房源
相比彰泰府，位于五象新区的另一个楼盘朗玥湖山的“外收”话术则更为隐秘。该楼盘最新一栋于2020年10月取得预售资格，置业顾问小声对记者称，购房者需在总价外额外支付88万元的“转让费”。因为开盘时大部分房源即被个人或公司提前承包，该笔费用会支付到承包人的账户中，不会写入购房合同中，也不会出具相应收据。
当记者要求置业顾问将这笔金额和名目清楚地写在置业计划书上时，对方迟疑不肯，最终在计划书上写了很小的“88”,似乎不愿再留下更多证据，也不愿透露这笔款的具体去向。
除了88万元“转让费”，置业顾问还告知记者，需在购房合同外签署一份装修合同，另收每平方米3000元，总计约40万元的装修费。如此算来，除了购房合同上的购房款，购买此套房需要额外支付超过128万元。
更为出乎意料的是，随后记者在南宁市住房和城乡建设局商品房销售公示系统上查询时，当时看中的该套住宅显示为“签约中”为不可售状态，4栋2单元也仅有一套房显示“未售”状态。明明在销售中心还是公开可售的房子，为何“消失”在了官网系统？
关于交纳88万元“转让费”才能解锁被“提前承包”的房源，以及关于装修双合同的相关问题，记者联系了该项目开发商广西新弘基地产有限公司，并将采访函发送至其指定邮箱，对方电话告知领导由于疫情不方便回南宁，要视疫情的情况再做回复。
除了“外收”，令人印象深刻的还有南宁市随处可见的“首付分期”“零首付”大幅广告。记者走访了建发五象印月、彰泰江景湾、启迪亮等楼盘，置业顾问均表示可提供半年到两年不等的首付分期，其中还有楼盘可零首付买房。记者在查询中发现，有当地房地产媒体梳理了2020年可办理首付分期的楼盘共计超过60个，记者按照梳理的表格随机致电了10个楼盘，均可办理首付分期。
开发商加紧推盘，除了推出首付分期，还有楼盘在未取得预售证就开始收取预约金，大力蓄客。位于武鸣区的彰泰悦湖居，置业顾问称预计今年5月份能拿到预售证，现在已开始缴纳两万预约金预定房源，并要在预约之后的三天内缴纳首付款。在记者走访中，同样操作的还有金科城，虽然还未取得预售资格，售楼现场已经人潮涌动，样板间也已开放，并称需预约交纳1万元预约金，开盘后只面向预约的客户出售。
记者就走访中发现的上述操作，致电发函至彰泰集团、建发房地产集团有限公司，截至发稿前对方未予回复。
“量跌价涨”的真相
南宁乱象横行的楼市背后，一方面供应持续激增，不少房企加快周转速度，一方面成交量却在减弱。
根据克而瑞数据显示，2020年前11个月南宁商品住宅成交量为824.32万平方米，同比下降18.09%，成交均价为12491元/平方米，同比上涨8.83%。值得注意的是，2020年南宁的商品住宅去化周期为8.7个月，而2019年为5.7个月，库存和去化压力明显加大。土拍市场方面，2020年南宁土地成交金额突破500亿元大关，供应量、成交量均创5年新高。
在此背景下，南宁不少房企加入“拿地即开工”的高周转常态。以华润置地江南中心为例，该项目2020年10月29日拿地，11月20日奠基开工，11月28日接待中心开放，12月19日开盘6栋楼，从拿地到开盘，不到两个月时间。像金科城、荣和五象院子、建发央著、彰泰江景湾等新盘，从拿地到项目上市，都在3个月左右。
值得留意的是，2020年作为“强首府”战略的起步之年，南宁楼市表现出较强的虹吸效应。据贝壳研究院统计，在南宁置业的购房群体里，近70%的客户不是南宁本地人，越来越多的外地人将目光聚焦到了南宁。在最新的《南宁市全面落实强首府战略强治理实施方案》中，力争至2035年市区内常住人口增加至1000万人。
而在重视人口的导入和加大住宅供应的同时，南宁如何整治城市住房购房中的违规乱象，形成平稳健康的房地产市场？针对在走访中所发现的上述楼市乱象，记者发函至南宁市住房和城乡建设局进行采访问询，截至发稿前该局未予回复。
