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“凡是来我们这里了解过的基本上都买了。”
记者与销售人员的交谈间隙，一名老人在简陋的“售楼处”缴纳了定金，庆祝成交的彩蛋随即被敲碎，彩纸纷飞，老人笑了，销售人员也笑了。
这到底是“馅饼”，还是“陷阱”？
“25万一套精装公寓”，“35万买房赚75万”，这些超低房价和高额的返利诱惑，真真实实地发生在对商改住高压严控的北京楼市。
商改住是特定历史条件下的产物，也曾在北京市场中受到热捧，但一夜之间在因政策调控变成了灰色地带。
在“老房老办法，新房新办法”的规则下，很多项目始终在边缘处试探。一个多月来，《每日经济新闻》记者多方调查，发现这背后还有一条神秘莫测的操作链。
“35万变75万”
2020年11月末的一个工作日，北京市朝阳区双井附近的天桥上，一位年轻的小哥大方地递过来一张薄薄的传单，“25万元的精装公寓了解一下”。好奇心驱使之下，记者拨通了传单上的电话，对方再三保证东二环附近有25万元一套的公寓。
随后数日里辗转多次的微信沟通，记者与电销人员确定了看房时间。出地铁十号线十里河站，向东走大约1公里，便是对方给到地址的弘善家园小区，这是位于北京东二环和东三环之间的一处大面积住宅区。
冷风瑟瑟的季节，在小区不远处的电线杆下，记者终于见到了现场销售人员小董。
小董指引的项目是弘善家园某栋楼的底商，4层建筑，没有任何招牌或广告，若没有销售人员指引，根本不会有人意识到里面会有“售楼处”。
项目所在的弘善家园底商 每经记者 赵西岭 摄
从一扇只容得下一人过的小门进入内部，一个类似酒店大堂的敞亮空间豁然出现，很多地方尚未完成装修。大厅旁有一个灯火通明的小间，另一位项目管理层模样的销售人员胡大海（化名）热情接待了记者，并提出先看看房子。
穿过幽暗的走廊，乘坐了还没完工的电梯，便来到了更加幽暗的四层，随同的3名销售人员分别打开手机照明、打开房门、推上电闸，记者终于得以真正看清房间样貌。
项目内部的昏暗走廊 每经记者 赵西岭 摄
这是一套大约60平方米的精装修房屋，沙发床寝一应俱全，类似于酒店标配，拎包便可入住。
“25万一套？”记者问。
“不是，25万一套的是20平方米小户型，没有窗户，很多顾客不会选择的。”销售人员说，“这套每平方米1.5万元，总价大概是90万元。”
可拎包入住的项目配置 每经记者 赵西岭 摄
这显然和宣传差距甚大。随即3名销售人员又带记者看了90平方米户型和传说中的20平方米小户型，同样的精装修，同样的拎包入住。不过20平方米的小户型堪称暗室，颇有些令人窒息。
约半小时后，一行人终于回到灯火通明的小间坐下，胡大海问：“您是准备投资还是自住？”
“这有什么区别吗？”
“投资和自住售价是不一样的。自住的话售价就是1.5万元/平方米，投资的话那套60平方米户型仅仅需要你付35万元，折合不到5000元/平方米，并且我们会提供稳定的返利。”
胡大海熟练地介绍起来。
“这35万元里包含2万元装修费，所以你的本金是33万元。我们提供每年收益率15%的返利，这样每年得到的利息就是4.95万元，差不多7年就能回本，剩下就是你纯赚的了，咱们签15年的合同，到期一共能返你75万元，现在哪个理财产品都没有这么划算。”
在得知记者希望自住时，胡大海甚至劝说道：“我们每三个月返一次钱，平均每月大概是4000多元，这完全够你在潘家园附近租房子了。”
“买我们这里自住其实不太划算，几乎所有的客户都会选择投资。从目前情况看，选择自住的大概就两三户。”胡大海表示，如果选择投资，签订合同即可生效计息。
在了解到记者对企业返利能力的质疑后，胡大海十分确定地说：“这点你完全不用担心。我们和对面的中国医学科学院肿瘤医院有合作，这里后期会改造成肿瘤医院的病房，完全不用愁客源和收入。”
“借您的钱办自己的事”
胡大海继续熟练地向记者展示一系列合同文件，“25万一套公寓”的一系列操作链条至此完全展开。
记者发现，真正在运营这些房源的是北京素问酒店，购房人或者说投资人需与该酒店签署房屋租赁合同，为期15年，而这份合同规定了返租条款，也就是上文胡大海介绍的内容。
不过，这些房源并非素问酒店持有，而是其从河北安国药业集团处租来，为期同样是15年。
但河北安国药业还不是这些房源真正的业主，是其从正阳恒瑞置业公司处租来的。胡大海提供的资料显示，该处房产属于商业办公性质，双方签订了15年的租赁合同。
“这么多正规的手续摆在这里，我们的生意逻辑也解释清楚了，真的没有什么好担心的。”胡大海直言不讳。
但事实并没有这么乐观。
《每日经济新闻》记者联系了中国医学科学院肿瘤医院，对方表示：“不知道素问酒店，也没有听过双方合作建立病房的事情。”
也就是说，胡大海口中稳定的资金和客户来源可能是子虚乌有。
而素问酒店和河北安国药业集团的关系也颇为暧昧。
启信宝显示，素问酒店成立于2019年5月30日，控股方为北京明医企业管理集团有限公司，实际控制人李鹏，并且该公司名下仅有素问酒店一家子公司，两家公司的地址都在朝阳区弘善家园404号楼内。
素问酒店的经营范围很广，包括住宿、零售烟草、餐饮服务、销售食品、餐饮管理、零售服装等，也包括了“出租商业用房”。
表面上看，素问酒店和河北安国药业并没有关系，仅有的关系是酒店监事郭宝刚是后者实际控制人。但进一步挖掘可发现，虽然成立时间较短，但素问酒店已经经历了两次投资人变更，而该酒店最早的投资人就是安国药业实控人郭宝刚，此人在2020年2月18日变更为监事，李鹏补位成为股东。
后来胡大海也承认：“我们背后的老板就是河北安国药业，是很有实力的大药企。”
而河北安国药业集团目前的经营情况已经是千疮百孔。
启信宝显示，目前该公司共涉及司法诉讼143起，广泛涉及民间借贷、借贷合同纠纷、不当得利纠纷等方面，成为被执行人高达29次。
记者留意到，河北安国药业集团还面临着持有物业被司法拍卖的窘境。其拥有的位于河北省保定市京保公路（保定市国有2002字第1306003138号）使用面积为63678平方米土地上的所有附着物将被评估、拍卖来偿还债务。
对于这件事，胡大海也并无回避，并表示“酒店还没有最终完工，其实我们老板也就是借您的钱办自己的事”。
很难让人相信，这是一家能够给“购房人”稳定返利的公司。
“我们一共有300多套房子，现在卖了不到一个月，剩的已经不多了。”
不到1个小时里，记者见识了这些人的话术，有多少人能够抗拒35万变成75万的资金诱惑？
事实上售后包租是被禁止的，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
和硕机构首席分析师郭毅也告诉《每日经济新闻》记者：“不管是商业类还是住宅类产品，都不可能达到如此高的盈利水准，如此高的投资回报率肯定是不可持续的，必定存在着较高风险，如果后期该公司现金流出现问题，投资人可能面临血本无归的风险。”
18万8一套特价房
“18万8就能让你在北京安家。”
这种诱惑性语言总是在营销的灰色地带流行，位于房山良乡经济开发区的项目也是如此。
《每日经济新闻》记者深入调查发现，虽说该项目也是打着“商住房”旗号，但实则是在操作更为生猛的“工改住”。
记者是从上述弘善家园附近街头张贴的小广告联系上销售人员何清的。从房山线地铁苏庄站向东走200米，便来到了良乡经济开发区入口，路旁尽皆为制药厂、工业园、研究院等单位。
产业园区办公楼项目所在地 每经记者 赵西岭 摄
何清领着记者来到了项目所在的信德创新区，她心直口快地说：“我们这里是以租赁方式来销售的，没有产权证。”
在她的带领下，记者径直走向了位于办公楼里的“样板间”。这些所谓的“样板间”的确和普通公寓并无二样，精装修，也附带卫生间，只不过没有天然气。
“我们这里平均下来每平方米8000~8500元，70、40、30平方米左右的户型都有。我们广告里的18万8一套是几套20平方米特价房，现在不剩几套了，我还是建议你选一个大户型，大点住着舒服。”
办公楼里的“样板间” 每经记者 赵西岭 摄
何清向记者承诺：“我们2021年5月20日交房，因为今年（2020年）的施工进度有点慢，否则现在就已经是现房了。”
为了增强可信度，何清拿出了安全帽，要带着记者去施工现场参观。而她所说的“施工现场”，就是旁边一栋低矮的楼房，外立面是已完工状态。
大楼内部却是另一派施工景象，工人们忙着运送泥沙和建材铺设。也许是为了方便销售，每个房间的房号已经早早地张贴出来，和这里粗犷原始的施工环境显得有些格格不入。
施工现场 每经记者 赵西岭 摄
几十套房共用一个房本
“看到了吧，我们公司有很实力的，没有一丁点唬人的地方。”何清很得意地说，她将记者引回售楼处，准备讲讲具体“买”法。
她先是向记者丢来一本厚厚的文件，“我们所有的产权文件都在这里了，我就是想告诉你，我们这里是正规的商住房，都是合理合法的，否则敢这么卖吗？”
话虽如此，但土地性质一栏中，“工业用地”的字样赫然在目。
写有“工业用地”字样的文件 每经记者 赵西岭 摄
“我们这里整栋楼只有一个房本，所以我们的房源只能长租，不过放心，我们签的租赁合同效果和买下来差不多是一样的，就是你的房子。”
“我们公司向产权方租了31年，咱们就签20年的租赁合同，剩下10年是赠送的时间。”
出租方显然是研究过法律的，根据《民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。
“租期也有5年、10年、15年的，但很少有人选择。如果您租了3、5年后不想租了，只需要交5000元更名费就可以了，剩下的我们去办。”
记者仔细研究了合同文本，发现何清没有明说的是，合同还规定，如果购房人合同期间想解除合同，那么是需要扣除未使用年限30%的租金作为违约金的，这就不止5000元这么简单了。
这里同样也支持租金返利，“如果想投资，我们还能帮着打理返租，20多平方米户型每月返2500元，30多平方米每月返3500元。”
何清展示的房源价格信息 每经记者 赵西岭 摄
记者在对方提供的“不准拍照”的资料中看到了和上文素问酒店类似的操作链条。
这些工业用地的产权属于北京御生堂投资集团有限公司，该公司房产出租给了北京恒毅基业投资管理有限公司（下称恒毅基业），而后者又把房产出租给了北京信德惠酒店管理有限公司（下称信德惠酒店）。
信德惠酒店是项目操作公司，购房人就是和该公司签订的租赁合同。
为了核实何清说法的真实性，记者拨通了信德惠酒店的电话，对方表示：“我们没有在‘卖’工业园的房子，是在租赁。”
“那租期呢？”
“租期是有3年、5年、10年的。”
“是否存在20年的租期，免费送剩余10年的租期？”
对方坚决否认：“没有，超过20年是不受法律保护的，我们没有这种操作。”
随后，记者又联系了恒毅基业，这家公司刚刚于2020年12月1日进行了变更，经营范围也从投资管理、资产管理、物业管理等变成了物业管理、技术开发、技术服务、技术咨询等。
记者按照启信宝显示的联系电话拨过去，被告知是空号。恒毅基业目前属于被限制高消费企业，目前该公司和于海山、崔雪飞等人有房屋租赁合同纠纷。从判决书来看，操作方式也是“租赁期限为20年……另赠送使用权30年至2065年7月31日，整体年限到期后，原告无偿继续使用”，和当前操作方式基本相同。
最后，记者联系了启信宝显示的产权方北京御生堂投资，在记者亮明身份后，对方还是明确表示：“不知道这个情况，不了解。”
“贵公司有无负责接受采访的人？”
对方表示：“没有。”
项目整个链条上的各方都对此回避，但售楼处依然大张旗鼓地营业，施工也在寒风中热火朝天地进行。
“没有产权”的租售演变
这些擦边球行为并非个案，记者在调查中还结识了一位经纪人小唐，他告诉记者：“我们在朝阳、通州、房山都有项目。”
不过他也透露，他所在公司这些项目都是以租赁形式出售的，没有产权可言。
“我们公司其实就是个小团队，主要业务就是出售这样的商住房，正常的住宅也有，不过很少。”
商改住一直是在政策边缘游离的存在。
2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。
由此，很多城市也落地出台相关配套政策，市场一片向好。
然而不到9个月，2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业办公类项目用途进行严格管控，并针对在售商业办公项目进行严格管理。
公告明确强调，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。根据公告，企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。
一夜间，北京商改住遍地哀鸿。
2017年5月23日，北京市住建委就3·26发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商改住房屋销售做出进一步规定，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。
即老房老办法，新房新办法。而判定新老的标准，就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。
也就是说，3·26之前拿到预售证的楼盘是可以租售的，而3·26之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问，这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。
也正由此，一些存在打政策擦边球嫌疑的项目在接下来的时间里屡见不鲜，也多次登上住建委的“黑名单”，被罚款、暂停网签、注销备案资质等。
事实上，之所以商改住能受到市场热捧，是因为它的确符合了很多刚需人群的需求。
以北京最大的商住楼盘北京像素为例，较低的单价和较小的面积极大满足了广大刚需客的需求。2009年北京像素开盘时均价不到2万元/平方米，50平方米的开间户型仅100多万元，这个价格不到周围普通住宅的一半。
超级蜂巢项目 每经记者 赵西岭 摄
位于朝阳区高碑店的超级蜂巢也是个巨型商住项目，两栋大楼在五环边格外打眼。项目2015年开始运营，入市之初颇为火爆，据运营方介绍，该项目在当年“共收到超过1000份入住申请书”。
2020年12月末，《每日经济新闻》记者探访超级蜂巢时发现，这里已经发展成了一个巨型租赁社区，小唐告诉记者：“这里主要以出租为主。”
项目内部走廊 每经记者 赵西岭 摄
大堂里的外卖和快递人员频繁穿梭进出，每层都是一眼望不到头的超长走廊，每部电梯都要承载几十户租客。
据小唐介绍：“以前这里是能正常出售的，现在只留下了一些工抵房，只能签长租合同，目前产权还剩38年，住房款一次付清。”
记者手记|套路即风险
此次采访中的一个场景令我难忘。在一处商改住的售楼处，销售人员许以高额返利，来到这里的大都是老人，他们以为这笔购房款能够获利翻倍，但未来等待着他们的或许是血本无归。
对于工改住地块上一个房本抵几十套房的操作，除了震惊，还感叹于操盘方对于民法典或者说相关法律文件的熟稔度，合理避开限制，完善自己的营销说辞。
对买房的执念是这种现象的助推器，十几二十万元的超低价在如今动辄数百万的房价数据里确属清流。但，这是诱惑，更是巨大风险。
记者：赵西岭
编辑：陈梦妤
视觉：帅灵茜
排版：陈梦妤 马原
